A NBR 5674:2024 reforçou a obrigação do síndico de manter documentação técnica atualizada sobre o estado do prédio. Em caso de sinistro grave (incêndio, queda de marquise, problema estrutural), os primeiros 3 documentos que o juiz, o seguro e o MP pedem são os laudos de vistoria.
A maioria dos síndicos não tem.
A checklist mínima por categoria
Estrutural
- Laudo técnico do estado da edificação (a cada 5 anos)
- Inspeção predial completa (anual a partir do 10º ano)
- ART do engenheiro responsável
Elétrica
- Laudo do sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA) — NBR 5419, anual
- Termografia dos quadros elétricos (anual)
- Laudo das instalações elétricas (a cada 5 anos)
Hidráulica
- Análise da potabilidade da água (semestral, Portaria MS 2.914)
- Laudo do reservatório (limpeza semestral)
- Teste de pressão da rede de incêndio (anual)
Combate a incêndio
- AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) — renovação varia por estado
- Recarga dos extintores (anual)
- Sinalização e iluminação de emergência (NBR 10898)
Outros
- Laudo dos elevadores (anual + manutenção mensal)
- Vistoria do sistema de gás (NBR 15526, anual)
- Inspeção da fachada (a cada 5 anos ou conforme legislação municipal)
Como organizar isso no PredIA
A aba Manutenção & OS suporta anexos por OS. Quando você lança a OS preventiva de "Vistoria anual do SPDA" e o laudo é entregue, basta:
- Editar a OS
- Subir o PDF do laudo (até 25 MB, storage interno seguro)
- Marcar a OS como concluída
O anexo fica permanentemente vinculado à OS e à categoria, com data, fornecedor e custo. Na próxima sindicatura (ou auditoria), os laudos estão um clique de distância.
Por que isso protege juridicamente
- Seguro: em sinistro, a seguradora pede os comprovantes de manutenção dos últimos 12 meses. Sem eles, a cobertura pode ser negada.
- MP/Defesa Civil: em caso de evento grave, o síndico precisa demonstrar diligência. Documentação atualizada é a defesa primária.
- Sucessão: quando muda o síndico, o histórico fica preservado. Síndico novo não começa do zero.
Onde a maioria erra
- Laudo fica no e-mail do síndico, que sai do cargo
- Pasta no drive pessoal — quem assume não tem acesso
- Impresso na sala do conselho — perde, molha, some
No PredIA, está no banco de dados do condomínio, com RLS isolada por condomínio_id. Não some, não vaza pro condomínio vizinho, e o próximo síndico assume com tudo organizado.
Plano de ação imediato
- Liste todas as manutenções e vistorias dos últimos 24 meses
- Para cada uma, anexe o laudo (mesmo que retroativo)
- Cadastre os planos preventivos com vencimento real
- Configure alertas (3 dias antes do vencimento) pra você no WhatsApp
Em um sábado de manhã você organiza 5 anos de manutenção. E nunca mais perde laudo.