A NBR 5674 (revisada em 2024) é a "constituição da manutenção predial" no Brasil. Ela classifica manutenção em três tipos — rotineira, preventiva e corretiva — e obriga o síndico a manter um plano formal documentado. Na prática, a maioria dos condomínios não cumpre.
Os três tipos de manutenção que a NBR define
- Rotineira: atividades cíclicas curtas (limpeza de áreas comuns, troca de lâmpadas queimadas, jardinagem). Geralmente terceirizadas no contrato mensal.
- Preventiva: ações planejadas em frequência fixa para evitar falhas (manutenção mensal de elevador, vistoria anual do SPDA, limpeza semestral do reservatório).
- Corretiva: resposta a um problema já existente (motor do portão queimado, vazamento no shaft).
O problema é que o trio só funciona se você tem calendário. Sem calendário, tudo vira corretiva — e corretiva custa em média 5x mais caro que preventiva.
Os equipamentos com manutenção obrigatória por norma
| Equipamento | Norma | Periodicidade típica |
|---|---|---|
| Elevadores | NBR 16858 | Mensal + anual completa |
| SPDA (para-raios) | NBR 5419 | Anual |
| Extintores | NBR 12693 | Recarga anual + inspeção trimestral |
| Reservatório | Portaria MS 2.914 | Limpeza semestral + análise de potabilidade |
| Sistema de gás | NBR 15526 | Anual com laudo técnico |
| Iluminação de emergência | NBR 10898 | Inspeção bimestral |
| Hidrantes | NBR 13714 | Inspeção semestral |
Nenhum desses pode passar do vencimento sem o síndico ficar exposto. Em sinistro, a seguradora pede o comprovante da última manutenção preventiva — sem ele, o seguro não cobre.
Como o PredIA monta o plano automaticamente
Na aba Manutenção & OS, você cadastra um plano preventivo informando: equipamento, periodicidade (mensal, trimestral, semestral, anual), próximo vencimento e fornecedor. O sistema cuida do resto:
- No dia do vencimento, o cron
cron-maintenance-plans-cycle(06:15 BRT) cria automaticamente a OS preventiva com o prazo correto e o fornecedor já vinculado. - 3 dias antes do vencimento, o cron
cron-work-order-alerts(07:30 BRT) envia um WhatsApp para o síndico com a lista de OS próximas e atrasadas. - Quando a OS é concluída e o custo real é registrado, a despesa é criada automaticamente em Financeiro, vinculada ao fornecedor e ao histórico de manutenção.
No MVP já temos um catálogo prontinho com 16 equipamentos típicos e 13 planos sugeridos (mensal de elevador, anual SPDA, semestral reservatório, etc.) — basta abrir "Nova OS → Sugestões" e incluir os relevantes pro seu condomínio. Em 5 minutos o plano de manutenção predial inteiro fica configurado.
Dashboard de manutenção
A visão geral mostra: total de OS no período, % de conclusão, OS atrasadas, top categoria mais acionada, custo realizado vs. estimado e linha do tempo dos últimos 6 meses. Ou seja: você abre o painel e em 10 segundos sabe se está no controle ou se está deixando bola passar.
Conclusão
NBR 5674 não é burocracia, é proteção patrimonial e jurídica do síndico. O custo de transformar reativo em preventivo é baixo se você tem ferramenta — e o custo de não fazer é altíssimo quando algo quebra na hora errada.