A cobrança amigável tem limite
Toda a régua de cobrança (lembretes, Pix, parcelamento amigável, acordo extrajudicial) recupera 70–85% da inadimplência. O restante é o caso que precisa de cobrança judicial.
Saber quando acionar é o que diferencia o síndico que recupera do que perde:
- Cedo demais: paga R$ 2 mil em custas para receber R$ 1.500
- Tarde demais: dívida prescreveu (5 anos para taxa condominial), ou imóvel já foi alienado
- Sem critério: vira política do síndico, não do condomínio
O gatilho objetivo: 90 dias + 3 mensalidades
Padrão jurídico consolidado: aciona judicialmente quando:
- 3 ou mais mensalidades em aberto, E
- 90 dias desde o vencimento da primeira, E
- Tentativa documentada de acordo amigável (mínimo 2 notificações formais)
Antes disso, ainda há ROI em cobrança extrajudicial. Depois disso, o custo de oportunidade da espera vira maior que o custo do processo.
O título executivo: por que mudou tudo
Desde o CPC/2015, a convenção condominial registrada + boletos = título executivo extrajudicial. Tradução prática:
- Não precisa fase de conhecimento (rito mais rápido)
- Vai direto para execução com penhora online (BACENJUD/SISBAJUD)
- Penhora do próprio imóvel é possível (lei do bem de família não protege dívida condominial)
Tempo médio do processo: 8–14 meses (vs 2–4 anos da cobrança comum).
Custos típicos
Para uma dívida de R$ 6.000 em condomínio padrão:
- Honorários advocatícios: 10–20% sobre o valor (R$ 600–1.200)
- Custas judiciais: 1–3% sobre o valor (R$ 60–180)
- Total: ~R$ 700–1.400
Resultado esperado se o devedor tem patrimônio: recuperação de 100% + juros + correção + honorários, em 12 meses médios.
O que faz o processo dar errado
Erro 1: Acionar quem não tem patrimônio
Aciona, ganha, mas devedor não tem nada penhorável. Resultado: gastou custas para receber nada.
Antes de acionar: faça busca prévia de patrimônio (consulta CCS, prévia BACENJUD via convênio com advogado). Custa quase nada e evita processo perdido.
Erro 2: Convenção não registrada
Convenção não registrada no RGI → não é título executivo. Você cai no rito comum. Antes do primeiro processo, registre a convenção (custa R$ 500–2.000 dependendo do cartório).
Erro 3: Boletos sem padrão
Boletos sem informação completa do devedor (CPF, endereço) ou sem comprovação de envio podem ser questionados. Use sistema que gera + envia + comprova entrega automaticamente.
Erro 4: Processo individual quando deveria ser conjunto
Para 3 devedores diferentes, são 3 processos. Custas multiplicadas. Em alguns casos vale agrupar — converse com o advogado sobre litisconsórcio passivo.
A alternativa: cessão de crédito
Em vez de processar, alguns condomínios cedem a dívida para empresa especializada (fundo de recuperação):
- Recebe 70–85% do valor à vista
- Risco do processo é do fundo
- Caixa imediato
Não é a opção mais lucrativa, mas é a mais previsível. Faz sentido para prédios com inadimplência crônica que precisam fechar o caixa.
Como a PredIA ajuda
- Régua automática até D+90 (geralmente recupera sem judicial)
- Geração automática de dossiê de cobrança: boletos + notificações + comprovações de envio em PDF único, pronto para entregar ao advogado
- Integração com escritórios parceiros (jurídico já configurado por planos)
- Status do processo no dashboard do síndico
A maior parte dos clientes nunca precisa chegar a esse ponto — mas quando precisa, o dossiê em 1 clique faz diferença real.